住宅ローン担保の意味
住宅ローン担保証券とは、不動産（住宅または商業）の担保によって担保された住宅ローンのプールに裏打ちされた投資家に発行された債券を指し、したがって借り手に所定の一連の支払いを行わせ、失敗すると売却または差し押さえにつながる可能性があります資産の。
投資家は、借り手が利息を支払うときに利息と元本を含む毎月の支払いを受け取り、一部の不動産資産を担保として借りた債務の返済を受け取ります。借り手が債務不履行になった場合、資産を売却して債券保有者に返済することができます。それらの資産によって保護されています。
住宅ローン担保証券はどのように機能しますか？
人が住宅を購入し、それを住宅ローンとして保持することによってそれを融資するとき、貸し手はローンが完全に支払われるまでその住宅ローンの所有権を取得します。貸し手には、そのような不動産資産にローンを提供する銀行や住宅ローン会社が含まれます。次に、銀行はこれらの住宅ローンをクラブ化し、投資銀行または政府機関に割引価格で販売します。このようにして、銀行は元々ローンの期間を超えたはずのお金を即座に得ることができ、デフォルトのリスクを自分たちから投資銀行に移すこともできます。
次に、投資銀行はそのバンドルをSPV（特別目的事業体）に転送し、住宅ローンに裏付けられたローンに対して債券を発行します。これらのローンからのキャッシュフローは、利息と元本の支払いの形で毎月住宅ローンの債券保有者に渡されます。住宅ローンをプールし、負債のキャッシュフローを債券保有者に渡すこのプロセスは、証券化と呼ばれます。投資銀行は、ローンの利息要素のシェアを維持し、残りの利息と主成分を債券保有者に渡します。
タイプ
MBS（モーゲージ担保証券）にはさまざまな種類があります-
＃1-住宅ローンパススルー証券
このタイプのMBSでは、支払いは受領時に債券保有者間で比例的に行われます。発行された債券の合計がそれぞれ1000ドルの1000であり、それぞれ100の債券を保有する10人の投資家がいる場合、各投資家は彼らに渡された支払いの1/10を受け取ります。各投資家は、持ち株に応じて支払いのシェアを取得します。前払いがある場合は、比例して債券保有者に渡されます。債券保有者は、これらの住宅ローンの総債券保有の割合よりも多かれ少なかれ得ることはありません。デフォルトの場合、すべての投資家は（資産価値が債券の額面価格を下回った場合）債券の比率に対して損失を負担します。
したがって、MPSの投資家または債券保有者は、保有するものと同等の前払いリスクと延長リスクの両方に直面します。
＃2 – CMBS（担保付き住宅ローン担保証券）
MPS投資家が前払いリスクにどのように直面し、前払いが発生した場合、その時点で必要かどうかに関係なく、すべての投資家がどのように前払いリスクを受け取るかを上で見てきました。多くの投資家は前払いとデフォルトリスクに関心を持っています。
CMBSは、住宅ローンからトランシェと呼ばれるさまざまなクラスまたはレイヤーにキャッシュフローを振り向けることで、これらの問題を軽減するのに役立ちます。これにより、クラスごとに両方のリスクに対するエクスポージャーが異なります。各トランシェは、支払いの分配方法に関するさまざまなルールセットによって管理されています。すべてのトランシェは毎月利息の支払いを受けますが、元金と前払いの金額は順番に支払われます。CMBSは、各クラスの債券が順番に順次引退するように構成されています。
トランシェが4つある場合、毎月の元本とトランシェへの前払いのルールは次のようになります–
- トランシェ1 - 元本残高がゼロになるまで全て元本と前払金を受け取ることになります。
- トランシェ2–トランシェ1が全額支払われた後。元本残高がゼロになるまで、すべての元本と前払いを受け取ります。
- トランシェ3–トランシェ2が全額支払われた後。元本残高がゼロになるまで、すべての元本と前払いを受け取ります。
- トランシェ4–トランシェ3が全額支払われた後、元本残高がゼロになるまで元本と前払いを受け取ります。
したがって、このようにして、前払いリスクはトランシェ間で分散されます。最高の前払いリスクはトランシェ1にありますが、借り手が債務不履行に陥った場合、トランシェが低いほどショックアブソーバーとして機能します。上記の例では、トランシェ4は、上記の3つのトランシェが全額支払われた後に前払いを受け、デフォルトの場合に損失を吸収するため、デフォルトリスクが最も高く、前払いリスクが最も低くなります。
例
ABC銀行の担保として家を維持し、合計1,000,000ドルの住宅ローンを借りて、10人がそれぞれ6％で100,000ドルのローンを組んだとします。次に、銀行はこの住宅ローンのプールを投資銀行XYZに売却し、そのお金を使用して新たなローンを作成します。 XYZは、これらの住宅ローンに裏打ちされた5％で$ 1,000,000の債券（それぞれ$ 1000の1000の債券）を販売します。 ABC銀行は、マージンまたは手数料を維持した後、最初の月に受け取った利息（$ 5,000）と支払いコンポーネントをXYZに渡します。維持される料金がローン金額の0.6％（毎月0.05％）であるとすると、1か月目にXYZに渡される金額は$ 4500に返済額を加えたものになります。 XYZはまた、ローン金額の0.6％（毎月0.05％）のスプレッドを維持し、最初の月に4000ドルと返済額の残りの利息を住宅ローンの債券保有者に渡します。
このようにして、投資銀行は債券の販売から受け取ったお金を通じて銀行からより多くの住宅ローンを購入でき、銀行は住宅ローンの販売から受け取ったお金を使って新たなローンを組むこともできます。住宅所有者による債務不履行の場合、住宅ローンは投資家に返済するために売却される可能性があります。
住宅ローンと社債
債券とモーゲージ債の主な違いは、債券は担保されておらず、発行会社の完全な信頼と信用によってのみ裏付けられているのに対し、モーゲージ債は借り手が債務不履行になった場合に売却できる担保によって裏付けられていることです。したがって、MBSの金利は、リスクが低いため、社債よりも低くなります。
他の違いは、支払いと支払いの頻度にあります。住宅ローン担保証券は毎月支払われ、利息と主成分が含まれます。一方、社債は、利息部分のみを含む年次または半年ごとに支払われ、元本は満期時に支払われます。
利点
- 住宅ローン担保証券は、財務省証券よりも高いリターンを提供します。
- 住宅ローン資産の裏付けにより、他の社債よりもリスク調整後リターンが高く、リスクが軽減されます。
- それらは他の資産クラスとの相関が低いため、資産の分散を提供します。
- 他の債券商品と比較して、定期的かつ頻繁な収入を提供します。MBSは月払いですが、社債は年払いまたは半年払いです。
- 住宅ローン担保証券は、デフォルトの場合、担保を売却して債券保有者に返済することができるため、社債よりも安全な投資です。
- 毎月の支払いには、債券の存続期間にわたって分散される利息と主成分が含まれるため、満期時に一括元本支払いがないため、MBSにはテールリスクがありません。一方、他の債券では、満期時に元本の一括払いが行われるため、テールリスクが高くなり、債券保有者のリスクが高まります。
短所
- 住宅ローン担保証券は、社債よりも利回りが低くなります。
- 安全な投資が2008年のサブプライム住宅ローン危機における役割のために否定的な評判を集めたため、住宅ローン担保証券はしばしば宣伝されました。収益性の高い銀行は自己満足になり、信用力の低い人々に融資を行った。サブプライムローンがデフォルトしたとき、それは何百万ドルもの投資家のお金の損失とリーマン兄弟のような多くの大規模な投資銀行の破産をもたらしました。したがって、これらの債券は資産やそれらの資産でお金を借りている人々と同じくらい良いです。
- このような債券保有者は、市場の金利が低下した場合に前払いのリスクに直面します。さらに、彼らが受け取ったお金は、彼らのリターンを減らすより低いレートで投資されなければならないでしょう。
結論
資産クラスとしての住宅ローン債は分散を提供し、投資家に財務よりも高い利回りと社債よりも低いリスクを提供します。さらに、彼らは投資銀行にもっと多くの住宅ローンを購入するためのお金を提供し、銀行はより多くのお金を貸すためにお金を提供します。